Mit oder ohne Makler?

❶ Wurde die Arbeit des Immobilienmaklers nicht längst durch das Internet und dessen Möglichkeiten überflüssig gemacht?

Ja und nein. Wie in fast allen Branchen hat das Internet auch in der Immobilienwirtschaft für enorme Veränderungen gesorgt. Die Arbeit eines Immobilienmaklers ohne Internet ist ein Relikt aus alten Zeiten, aus Filmen und Erzählungen. Heute nutzt nahezu jeder Immobilienmakler das Internet für seine Arbeit, jedenfalls für die Präsentation des Verkaufsobjektes. Ausnahmen bilden, wenn überhaupt, Immobiliengeschäfte in achtstelligen Bereichen, wo als Käufer Investoren und Unternehmen angesprochen werden sollen und keine öffentliche Angebotsstrategie verfolgt wird. Vor allem Portale wie ImmobilienScout24 oder Immowelt gehören also zum absoluten Standard der Branche. Und die Nutzung eben dieser Portale ist kein Hexenwerk, weshalb natürlich auch Nicht-Profis mit relativ geringem Aufwand Immobilien vermarkten können. Das wird auch offensiv so beworben. Immobilienmakler, obwohl die paradoxerweise einen Großteil des Gewinns dieser Portale ermöglichen, sind überflüssig - so lautete lange Zeit die Botschaft. Diese Portale wissen allerdings genau, dass es nicht ganz so einfach ist. Genau deshalb wird auch permanent mit Hochdruck daran gearbeitet, häufige Fragen zu beantworten und immer mehr einzelne Bestandteile des Verkaufsprozesses als weitere Onlinedienstleistungen anzubieten. Alles, was ein guter Immobilienmakler leistet, soll früher oder später ohne fremde Hilfe und online, natürlich kostenpflichtig, möglich sein. Dies gelingt aber nur teilweise und das Leistungsspektrum der Internetriesen wächst und wächst, ohne an die Gesamtleistung eines guten Immobilienmaklers heranzukommen. Man kann also sagen, dass Teile der Arbeit eines Immobilienmaklers durch die Onlineangebote abgelöst und auch für Makler selbst enorm vereinfacht wurden. Das die gesamte Arbeit überflüssig geworden ist, ist zumindest zum jetzigen Zeitpunkt eher zu verneinen. Was genau der Makler leisten kann, um einen Mehrwert zu bieten, erfahren Sie mit der nächsten Frage.

Über die Notwendigkeit hoher Qualität lässt sich aber dennoch streiten. Denn auch hier muss man weder sich noch dem Kunden etwas vormachen. Wenn man eine wunderschöne Immobilie in Top-Lage günstig anbietet, kann man auch ohne Fachwissen und mit schiefen Smartphone-Bildern arbeiten. Man kann Fragen unbeantwortet lassen, unfreundlich sein und auf Lagebeschreibungen o.ä. einfach verzichten. Die Chancen stehen gut, dass man die Immobilie trotzdem verkaufen wird. Ansonsten kann die Qualität der Vermarktung aber maßgeblich für den Erfolg sein und es kommt nicht selten vor, dass Verkäufer ohne professionelle Hilfe ihre Interessenten schon vor der ersten Besichtigung verschrecken oder, wenn der erste Eindruck online schon nicht stimmt, es kommt erst gar keiner gucken. Es kann also an mangelnder Qualität scheitern, es kann aber auch gut gehen.

Mit der Zeit ist es jedoch so eine Sache. Zeit hat man oder hat man nicht. Auf jeden Verkäufer kommen - vor allem in unserem Wirkungskreis Berlin und Umland - jede Menge Emails, Telefonate und vor allem Besichtigungen zu. Zudem muss man sich hinsichtlich einiger Abläufe und Fragen zumindest grob, jedenfalls behelfsweise im Internet mit bestimmten Thematiken auseinandersetzen. Das kostet den Laien in fast jedem Fall Zeit. Deshalb greifen viele Meschen alleine deshalb auf einen Immobilienmakler zurück - egal ob sie die Zeit nun gänzlich nicht haben oder ob sie ihre wertvolle Zeit lieber anders nutzen wollen.

Zusammengefasst: Es geht nicht unbedingt darum, ob man vieles nicht auch alleine schafft oder nicht. Es kommt auf die Qualität und die Zeitersparnis in der jeweiligen Situation an. Das ist allerdings keine exklusive Besonderheit der Immobilienbranche. Restaurants erfreuen sich auch großer Beliebtheit, obwohl fast jeder eine Küche zu Hause hat.

Es gibt zudem auch Alternativen zum Makler(allein)auftrag und wir sprechen hier nicht automatisch immer von einer Ja/Nein-Entscheidung. Verkäufer können sich in vielen Bereichen auch ohne Maklervertrag an kompetente Profis werden, die zumindest Teile der Vertriebsarbeit begleiten oder übernehmen. Will man jedoch alles ausnahmslos einem Profi überlassen, wird man um einen Maklervertrag in der Regel nicht herum kommen.

❸ Sind die schon angesprochenen Einzelleistungen - z.B. Wertermittlungen, Grundrisszeichnungen, Energieausweisservices usw. im Internet empfehlenswert?

Das kommt immer auf die Situation an. Jedenfalls im Bereich Wertermittlung sind, teilweise kostenlose, Wertermittlungen mit Vorsicht zu genießen.  Um den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag beurteilen zu können, bedarf es sehr vieler Informationen und zwingend auch der intensiven Besichtigung der Immobilie. Alles andere sind Schätzungen und Vergleiche. Es ist selten hilfreich, wenn ein simpler Algorithmus die Immobilie mit 3 ähnlichen Immobilien vergleicht und einen Mittelwert ausgibt, ohne das je ein Experte die Immobilie von innen gesehen hat. Man sollte wissen, dass Online-Bewertungen regelmäßig für rechtliche Auseinandersetzungen und sämtliche Behördenkorrespondenz unbrauchbar sind. Wenn man den Immobilienwert allerdings nur „zum Spaß“ wissen will oder eine grobe Schätzung als Orientierung ausreicht, ohne das Erfordernis einer Expertenmeinung, muss man sich jedoch nicht immer gleich einen Sachverständigen ins Haus holen. 

Grundrisse zeichnen lassen oder aus alten, unschönen Grundrissen neue zu machen zu lassen, funktioniert in der Regel gut. Es gibt inzwischen zahlreiche Anbieter für diese Dienste und die Kosten sind überschaubar. Sollte man sich selbst daran versuchen Grundrisse zu erstellen, sollte man den Aufwand nicht unterschätzen. Laien sind hierbei häufig weniger erfolgreich, als sie annehmen. Auch Immobilienmakler und selbst größere immobilienwirtschaftliche Unternehmen lagern diese Leistungen aus.

Ansonsten gilt grundsätzlich immer, dass man bei Online-Angeboten immer darauf achten sollte, dass die Verantwortlichen eine entsprechende berufliche Qualifikation mitbringen. Fähigkeiten im Bereich Webdesign und Marketing alleine sind noch kein Anhaltspunkt für die ausreichende Befähigung.

❹ Wie erkenne ich einen guten Makler?

Für Immobilienmakler und Immobilienmaklerinnen gilt dasselbe, was eigentlich für jeden Dienstleister gilt. Sie sollten ein gewisses Maß an Erfahrung und beruflicher Qualifikation mitbringen, Fragen transparent beantworten und die Chemie muss stimmen.

Abschlüsse und Zertifikate allein sind natürlich kein Garant für Kompetenz, sie bieten aber in jedem Fall einen Anhaltspunkt für adäquates Fachwissen und sprechen für aufgeschlossene und moderne Dienstleister, die daran interessiert sind, sich weiterzubilden und Wissen anzuhäufen. Es schadet nicht, den Makler oder die Maklerin einfach darauf anzusprechen. Seriöse Kollegen werden verständnisvoll auf diese und auch alle anderen Frage reagieren. Erfahrene Immobilienprofis nutzen etablierte Systeme und Routinen, werden regelmäßig mit fachlichen Fragen konfrontiert und haben keinen Grund, Fragen auszuweichen.

Ob die Chemie stimmt oder nicht ist hingegen nichts, was man fachlich kommentieren muss. Dennoch unterschätzen zahlreiche Verkäufer die Bedeutung einer entspannten und vertrauensvollen Zusammenarbeit. Unterschätzt wird dabei vor allem, dass die enorme Bedeutung der meisten Immobiliengeschäfte, sowohl emotional als auch finanziell, nicht vergleichbar mit den meisten Alltagsgeschäften ist. Die Hemmschwelle für Zweifel und Sorgen ist eine andere. Während einige Menschen das dennoch ausblenden können, reagieren die meisten empfindlich, wenn das Vertrauensverhältnis zum Makler in irgendeiner Weise gestört ist. Welches Gewicht man der Sympathie dabei zumisst ist Geschmackssache.

An dieser Stelle sei aber auch erwähnt, dass zahlreiche Immobilienmakler ihren Job gerne und gut machen - unabhängig von Notaren und außenstehenden Beratern. Zahlreiche Maklerfirmen unterstellen sich selbst diversen Kontrollmechanismen, arbeiten transparent und kooperieren problemlos mit externen Beratern und Experten. Worauf man im Großen und Ganzen bei der Wahl eines Immobilienmaklers oder einer Immobilienmaklerin achten sollte, erklären wir unter Frage 4. Möchten Sie - insbesondere als Käufer, der den Makler nicht aussuchen kann - nicht auf externe professionelle Beratung verzichten, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

❻ Stimmt es, dass Makler zu hohe Verkaufspreise versprechen, um den Auftrag zu bekommen?

Der Zusammenhang zum Thema schwarze Schafe ist unverkennbar. Tatsächlich sollte man immer aufpassen, das Immobilienmakler und Immobilienmaklerinnen den Verkaufspreis nicht zu hoch ansetzen. Viele versprechen den Verkäufern das berühmte blaue vom Himmel, einfach um den Auftrag zu bekommen. Spätestens, wenn die Anfragen ausbleiben kann sich das rächen, weshalb seriöse Makler auf derartige Praktiken verzichten. Den Angebotspreis über den eigentlichen Verkehrswert zu platzieren, kann in geringem Umfang noch als taktieren durchgehen, da ohnehin immer mit Preisverhandlungen zu rechnen ist. Sobald Angebotspreise aber schlicht unrealistisch sind, schadet das allen Beteiligten.

Die Schuld darf man hierbei allerdings nicht nur einseitig suchen. Viele Eigentümer lassen sich von utopischen Werteinschätzungen blenden, und schlagen die Zusammenarbeit mit kompetenten Immobilienprofis aus, da die vermeintlich nicht alles herausholen wollen. Hier gilt es, den nachweislich kompetenteren Profis eher das Vertrauen zu schenken, auch wenn diese eventuell weniger Geld in Aussicht stellen. Schlussendlich arbeiten Immobilienmakler auf Provisionsbasis. Ohne Grund wird also kein Makler den Verkaufspreis viel zu niedrig ansetzen. Eigene Vergleiche mit Hilfe gängiger Verkaufsplattformen sind dabei mit Vorsicht zu genießen. Man darf die Angebotspreise auf diesen Plattformen nicht mit tatsächlich beurkundeten Kaufpreise verwechseln. Auf diese tatsächlich Preise kann jedoch unter Umständen der Makler zurückgreifen.

Will man Gewissheit in der Frage, welcher Verkaufspreis realistisch ist, kann die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen ratsam sein. Der oder die Sachverständige hat kein eigenes Interesse am Ausgang der Bewertung und eine professionelle Immobilienbewertung erleichtert nicht nur die Festlegung auf einen Verkaufspreis, sie kann auch eine vertrauenserweckende Verhandlungsgrundlage für potentielle Käufer sein. Hier erfahren Sie mehr zum Thema Immobilienbewertung.