Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches von den Grundbuchämtern der Amtsgerichte für die in Ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte geführt wird und die Rechtsverhältnisse, insbesondere das Eigentum, darlegen soll. Die rechtliche Grundlage ist die Grundbuchordnung (GBO). Früher wurde das Grundbuch in Papierform geführt, inzwischen ist jedoch die Umstellung auf das elektronische Grundbuch erfolgt und weitestgehend üblich.

Sämtliche Grundstücke unterliegen dem sogenannten Grundbuchzwang und müssen im Grundbuch eingetragen werden. Dabei wird für jedes selbstständige Grundstück ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt, welches als Grundbuch einsehbar ist. Es erhält eine laufende Nummer und kann mit anderen Grundbuchblättern desselben Bezirkes in einem Band zusammengeführt werden.

Neben dem Grundbuchzwang und der Gliederung nach Grundbuchbezirken existieren noch weitere Grundsätze für die Führung des Grundbuches. Ein Grundsatz ist der Eintragungsgrundsatz nach § 13 GBO in Verbindung mit § 873 BGB. Es sind alle eintragungsfähigen Rechte im Grundbuch einzutragen, um wirksam zu werden. Der Antragsgrundsatz beschreibt, das Einträge auf Antrag des Berechtigten (Jeder, dessen Recht von der Eintragung berührt ist) erfolgen.

Öffentliche-rechtliche Vorgänge werden hingegen nicht eingetragen. Das gilt auch für schuldrechtliche Gegebenheiten. So werden beispielsweise keine Miet- oder Pachtverhältnisse in das Grundbuch aufgenommen.

➥ Aufschrift

Die Aufschrift, sozusagen das Deckblatt, gibt das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes wieder. Wurde das Grundstück neu aufgeteilt und deshalb neuen Grundbüchern zugeordnet (z. B: bei Gründung einer Eigentümergemeinschaft) oder wurde das Grundstück auf ein anderes Grundbuchblatt umgeschrieben kann auch ein Schließungsvermerk bzw. Umschreibungsvermerk auf der Aufschrift vermerkt sein. Wenn es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht handelt, kann auch das, in der Regel als Wort in Klammern, auf der Aufschrift mit vermerkt sein. Das gilt auch für Eigentumswohnungen (Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch; Wohnungserbbaugrundbuch).

➥ Abteilung 1

Die Abteilung I gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse sowie die Grundlage seiner Eintragung. Grundlage der Eintragung können zum Beispiel Auflassung, Erbfolge oder der Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Bei mehreren Eigentümern muss zudem das Gemeinschaftsverhältnis angegeben werden (zum Beispiel bei Eheleuten).

➥ Abteilung 2

In der Abteilung II werden die auf dem Grundstück ruhenden Lasten eingetragen, mit Ausnahme der Grundpfandrechte. Zu diesen Lasten zählen unter anderem Wegerechte, Wohnrechte und Vorkaufsrechte. Des Weiteren werden hier auch Beschränkungen des Eigentümers in der Verfügung über das Grundstück eingetragen. Dies können zum Beispiel Nacherbenvermerke, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerke oder Insolvenzvermerke sein.

Um Einsicht in das Grundbuch zu erlangen, muss gemäß § 12 der Grundbuchordnung (GBO) ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Zu den einsichtsberechtigten Personen zählen u.a. Eigentümer und Miteigentümer, Hypotheken- und Grundschuldgläubiger, Betreuer sowie alle weiteren Personen, die Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Rechst sind. Aktionäre können beispielsweise gemäß Aktiengesetz (§118, 119 AktG) ein berechtigtes Interesse begründen, wenn es sich um Grundstücke der Gesellschaft handelt. Käufer haben ein berechtigtes Interesse auf die Einsichtnahme ins Grundbuch, sofern sie ihre Absicht mit einem Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf belegen können und das schriftliche Einverständnis des Verkäufers vorliegt.

Außerdem können immer diejenigen Personen einen Grundbuchauszug beantragen, welche vom Grundstücks- oder Wohnungseigentümer dazu schriftlich bevollmächtigt wurden. Notare, Behörden und Gerichte haben grundsätzlich immer Zugang zum automatisierten Abrufverfahren der Grundbuchämter. 

Auch das Vorliegen eines Vollstreckungstitels gegen den Grundstückseigentümer, die Absicht zur Kreditvergabe sowie der Wunsch eines Mieters - bei berechtigten Zweifeln - den wahren Vermieter seiner Mieteinheit in Erfahrung zu bringen, können ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme in das Grundbuch begründen. Es ist auch denkbar, dass nur hinsichtlich einzelner Teile eines Grundbuches ein berechtigtes Interesse angenommen wird und die Einsicht entsprechend beschränkt ist. Dies trifft zum Beispiel auf Nachbarn zu, die nur Einsicht in die Abteilungen I und II erhalten, um Fragen zu Wege- und Nutzungsrechten klären zu können. Ob die Einsichtnahme im Einzelfall letztendlich zu gestatten ist, entscheidet der Urkundsbeamte des Grundbuchamtes.

Wollen Sie den Grundbuchauszug selbst beantragen, müssen Sie als erstes herausfinden, welches Grundbuchamt oder Amtsgericht für Ihre Adresse zuständig ist. Dafür können Sie das Justizportal des Bundes und der Länder nutzen (Hier ist der Link zur direkten Weiterleitung). Haben Sie das zuständige Grundbuchamt ausfindig gemacht, müssen Sie einen Antrag auf Einsichtnahme stellen. Dies können Sie entweder schriftlich oder direkt mündlich vor Ort machen. Letzteres erfordert häufig einen im Vorfeld vereinbarten Termin. Der Antrag muss

- Ihre persönliche Daten,

- alle erforderlichen Daten zur Immobilie (Adresse, Grundbuchblatt, Gemarkung, Flur, Flurstück),

- die Begründung des berechtigten Interesses und

- eine Angabe dazu, ob der Auszug beglaubigt oder unbeglaubigt sein soll enthalten.

Sollten Sie selbst nicht Eigentümer sein, müssen Sie gegebenenfalls eine Vollmacht des Immobilieneigentümers beifügen. Vor Ort müssen Sie sich in der Regel ausweisen können. Nehmen Sie hierfür Ihren gültigen Personalausweis mit zum Termin.

Sollten Sie sich nicht alleine mit der Beauftragung auseinandersetzen wollen, übernehmen wir gerne die Beschaffung des Grundbuchauszuges für Sie. Nutzen Sie hierfür einfach eines unserer Kontaktformulare.