Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung konzentriert sich im Wesentlichen auf die Herstellungskosten (genauer: Ersatzbeschaffungskosten) eines Bewertungsobjekts. Ermittelt werden also neben dem Wert des Grund und Bodens einer Immobilie die Kosten, die im Rahmen der wirtschaftlichen Bedingungen zum Wertermittlungsstichtag für eine Neuerrichtung der baulichen Anlagen aufzuwenden wären. Man geht davon aus, dass man das Bauwerk zum Zeitpunkt der Wertermittlung neu errichtet. Als Orientierung dienen standardisierte Wertansätze für „Normalherstellungskosten“. Hierbei muss es sich nicht um eine exakte Rekonstruktion handeln. Zur Erlangung eines vergleichbaren Bauwerks ist es im Rahmen des Sachwertverfahrens nicht vorgesehen, einzelne Herstellungselemente zwingend identisch zu berücksichtigen, wenn technische Entwicklungen oder Erkenntnisse eine andere Vorgehensweise vorrangig erscheinen lassen. Daher wird nicht von Rekonstruktionskosten, sondern von Ersatzbeschaffungskosten ausgegangen. 

Die Ersatzbeschaffungskosten werden zudem mehrfach ergänzt und korrigiert. Zum einen wird der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts Rechnung getragen, indem eine Alterswertminderung von den Kosten abgezogen wird. Diese ergibt sich wie auch bei der Ertragswertberechnung aus der Gesamt- und Restnutzungsdauer. Zum anderen werden neben der Alterswertminderung noch weitere, nicht durch diese Minderung berücksichtigte aber wertrelevante Positionen mit einbezogen. So werden sowohl die zum Stichtag vorherrschenden Marktverhältnisse durch die Heranziehung von Sachwertfaktoren als auch vorliegende Regionalfaktoren und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung oder Bauschäden und Mängel) berücksichtigt. 

Anwendung findet das Sachwertverfahren vor allem bei der Bewertung von eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Bei diesen Objekten stehen regelmäßig nicht die erzielbaren Erträge im Vordergrund, sondern individuelle Bedürfnisse und Nutzungsmöglichkeiten. Das Sachwertverfahren hat darüber hinaus jedoch auch bei ertragsorientierten Immobilien, bei denen eher das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommt, seine Daseinsberechtigung. Insbesondere bei neu errichteten Objekten, sollte der Sachwert den Ertragswert nicht erheblich übersteigen. So können beide Verfahrensarten sich gegenseitig stützen.  

Die Einordnung der Standardstufen erfolgt dabei gemäß Anlage 2  Sachwertrichtlinie 2012 (SW-RL) / Anlage 4 III. ImmoWertV. Sie unterscheiden sich insbesondere hinsichtlich der verwendeten Materialien, der Bauausführung, energetischen Eigenschaften und sonstigen, besonderen Eigenschaften. Der Rahmen der Einstufung umfasst die Standardstufen 1 - 5, wobei Stufe 1 die einfachste Ausführung und Stufe 5 die höchstmögliche Ausführung widerspiegeln soll. Nur selten trifft nur genau eine Standardstufe in der jeweiligen Kategorie zu, weshalb es möglich und regelmäßig auch erforderlich ist, die Einordnung auf zwei Standardstufen aufzuteilen. 

Erfolg die Eingruppierung einer Baugruppe beispielsweise zur Hälfte in die Standardstufe 1 und zur anderen Hälfte in die Standardstufe 2, sehe die Darstellung wie folgt aus: 1 (0,5); 2 (0,5)

Die Bau- und Ausstattungsgruppen, die es einzuordnen gilt, unterstehen hierbei gemäß normierter Vorgabe einer unterschiedlichen Gewichtung (als Wägungsanteil bezeichnet). Sie gliedern sich folgendermaßen: Außenwände 23 %, Dach 15 %, Fenster und Außentüren 11 %, Innenwände und Innentüren 11 %, Deckenkonstruktionen und Treppen 11 %, Fußböden 5 %, Sanitäreinrichtungen 9 %, Heizung 9 % und sonstige technische Ausstattung 6 %.

Der durch die Wahl des Gebäudetyps und die Einordnung in die unterschiedlichen Standardstufen festgestellte Kostenkennwert ist gegebenenfalls mit Korrekturfaktoren anzupassen. Diese Korrekturfaktoren sind entweder in der Sachwertrichtlinie selbst und durch Verordnungen und weitere Veröffentlichungen definiert. So existiert beispielsweise für freistehende Zweifamilienhäuser nach SW-RL ein Korrekturfaktor von 1,05. Für Mehrfamilienhäuser existieren hier weitere, differenzierte Faktoren zur Anpassung innerhalb der SW-RL. Zudem können länderspezifische Richtlinie hinzukommen.

Der durch die Wahl des Gebäudetyps und die Einordnung in die unterschiedlichen Standardstufen festgestellte Kostenkennwert ist gegebenenfalls mit Korrekturfaktoren anzupassen. Diese Korrekturfaktoren sind entweder in der Sachwertrichtlinie selbst oder durch Verordnungen und weitere Veröffentlichungen definiert. 

Mit der Novellierung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die Anwendung von Regionalfaktoren seit 2022 vom Gesetzgeber vorgegeben, sofern diese durch den zuständigen Gutachterausschuss abgeleitet und veröffentlicht wurden. Die Regionalfaktoren sollen die je nach Region unterschiedlichen Herstellungskosten berücksichtigen und somit die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt darstellen. 

Zu beachten ist, dass regionale Unterschiede möglicherweise auch durch die Veröffentlichung von Sachwertfaktoren abgebildet werden. Insoweit diese vorliegen, werden Sie im Rahmen dieser Berechnung zu einem späteren Zeitpunkt verwendet.

Die sachverständig abgeleiteten Kostenkennwerte auf Basis der NHK 2010 sind auf den Wertermittlungsstichtag (WEST) zu beziehen und müssen mit Hilfe des entsprechenden Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes (Baupreisindex) angepasst werden. So finden Abweichungen zum Basisjahr der NHK 2010 Berücksichtigung. Sollten durch die entsprechenden Herausgeber veröffentlichte und im Gutachten verwendete Indexzahlen sich auf ein anderes Basisjahr als 2010 beziehen, werden Umbasierungsfaktoren angewendet.

Zu Grunde gelegt wird der letzte, vor dem Wertermittlungsstichtag veröffentlichte Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes.

Die Indexzahlen des Bundes werden auch angewendet, wenn die Statistischen Landesämter eigene, auf das jeweilige Bundesland bezogene Werte veröffentlichen. Regionale Unterschiede werden zu einem späteren Zeitpunkt der Berechnung durch Marktanpassungsfaktoren abgebildet.

Keine Berücksichtigung finden Spitzböden, Kriechkeller, ausschließlich für die Wartung, Inspektion und Instandsetzung genutzte Flächen und Flächen unter konstruktiven Hohlräumen (I. 2. Abs. 4 Anlage 4 ImmoWertV). Insoweit Spitzböden oder besondere Dacharten eine besondere Berücksichtigung zu erfahren haben, ist hier bereits im Rahmen der Korrekturfaktoren entsprechend vorzugehen. Dies ist voranstehend erläutert.

Insoweit es sich beim Bewertungsobjekt nicht um einen Neubau handelt, müssen die ermittelten Herstellungskosten ihrem Alter entsprechend gemindert werden. Hierzu werden die Gesamtnutzungsdauer und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ins Verhältnis gesetzt.

Die Gesamtnutzungsdauer (GND) bezeichnet üblicherweise den Zeitraum, in dem eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung nutzbar ist. Nach § 12 Absatz 5 Satz 1 ImmoWertV ist die Gesamtnutzungsdauer eines Bauwerkes entsprechend Anlage 1 ImmoWertV festzulegen. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnhäuser mit Mischnutzung wird eine Gesamtnutzungsdauer von pauschal 80 Jahren vorgegeben. 

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND) wird aus dem Alter und Zustand des Objekts in Relation zur Gesamtnutzungsdauer abgeleitet. Sie kann sich aufgrund bestimmter Umstände verlängern oder verkürzen. So kann beispielsweise bei umfassend modernisierten Anlagen i.d.R. von einer verlängerten Restnutzungsdauer ausgegangen werden, wo hingegen unterlassene Instandhaltungen in einigen Fällen zu einer Verkürzung führen können. Es handelt sich hierbei sodann um eine modifizierte Restnutzungsdauer. 

Für die Berechnung einer aufgrund durchgeführter Modernisierungen modifizierten Restnutzungsdauer bilden die zweite Anlage der Immobilienwertermittlungsverordnung und Anlage 4 der Sachwertrichtlinie die Grundlage. Diese Orientierungshilfen fußen auf einem Punktraster. Die Vergabe von Modernisierungspunkten in einzelnen Kategorien führt zu einem Gesamtmodernisierungsgrad, der wiederum der jeweiligen modifizierten Restnutzungsdauer zuzuordnen ist. Modernisierungen führen jedoch je nach Umfang und Alter des Gebäudes nicht zwangsläufig zu einer erhöhten und modifizierten Restnutzungsdauer. Es ist im Einzelfall zu beurteilen, ob und wie Modernisierungen sich auswirken. Wurde ein Objekt kernsaniert, ist bei der Betrachtung der Alterswertminderung der Zeitpunkt der Kernsanierung als fiktives Baujahr und Grundlage der Altersberechnung heranzuziehen. Da auch bei einer vollständigen Kernsanierung alte Bausubstanz (z.B. Grundmauern, Dachstuhl) im Bauwerk verbleibt, ist in der Regel ein Abschlag von 10 % auf die (neue) Gesamtnutzungsdauer notwendig. Sollte die Sanierung Lücken aufweisen, ist der Abschlag ggf. höher anzusetzen (vgl.. Anwendungshinweise ImmoWertA). 

Entsprechend der bis hier hin erläuterten Berechnungsschritte sind analog auch die Zeitwerte von Nebengebäuden zu erfassen. Hier spielen insbesondere Garagen regelmäßig eine Rolle. Auch für Garagen und weitere Nebengebäude geben die ImmoWertV bzw. die NHK 2010 Kostenkennwerte und Gesamtnutzungszeiträume vor, die es abzuleiten und einzuordnen gilt. Diese unterlaufen dem selben Berechnungsprozess, wie auch die Werte für Wohngebäude. Sie sind einzuordnen, anzupassen und entsprechend des Alters im Ergebnis zu mindern. Auch hier ist es möglich, dass ergänzende Richtlinien der Länder bestimmte Vorgaben konkretisieren.

Besondere Bauteile, die im Rahmen der Bruttogrundflächenberechnung keine Berücksichtigung finden können regelmäßig dennoch wertrelevant sein. Sie müssen durch entsprechende Zu- oder Abschläge bedacht werden. Häufige Beispiele für solche Bauteile sind Dachgauben und Balkone. Die Umrechnung auf den Wertermittlungsstichtag mittels Index ist in der Regel nicht notwendig, da sich die recherchierten Pauschalpreise in der Praxis meistens ohnehin auf den Wertermittlungsstichtag oder einen unmittelbar um den Wertermittlungstichtag liegenden Zeitraum beziehen.

Auch besondere Einrichtungen und Ausstattungen, die mit dem Gebäude fest verbunden sind und in ähnlichen Gebäuden so nicht vorhanden sind, sind u.U. bei der Ableitung der Herstellungskosten unberücksichtigt. Auch sie müssen separat erfasst und wertmäßig angesetzt werden. Ein typisches Beispiel ist die Sauna im Einfamilienhaus. Derartig besondere Einrichtung existieren auch in gewerblich oder industriell genutzten Gebäuden. Hier ist die Bezeichnung besondere Betriebseinrichtung vorzuziehen. 

Keine Berücksichtigung finden geringwertige Bauteile, wie beispielsweise Kunststoffvordächer über Eingangstüren. Es muss sich um werthaltige Bauteile handeln. Die separate Erfassung wird in der Praxis nur dann empfohlen, wenn zwei Prozent der Herstellungskosten überschritten werden. Zu evaluieren ist zudem, ob entsprechende Bauteile nicht möglicherweise erheblich vom üblichen Rahmen abweichen und deshalb als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale erst nach der Marktanpassung anzusetzen sind. Nur so kann die Modellkonformität gewahrt werden, da sich außergewöhnliche Bauteile nicht in den durchschnittlichen Daten widerspiegeln, die für die Ableitung der Sachwertfaktoren herangezogen werden.

Es muss eine allgemeine Anpassung hinsichtlich der Lage auf dem Grundstücksmarkt erfolgen. Dieser Grundsatz ist gemäß §§ 7 und 21 ImmoWertV auch gesetzlich reglementiert. Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse erfolgt demnach im Sachwertverfahren gemäß § 7 Absatz 1 Nummer 3 durch die Verwendung von Sachwertfaktoren. 

Diese Sachwertfaktoren lassen sich unter anderem anhand der Angaben oder Veröffentlichungen der örtlich zuständigen oder oberen Gutachterausschüsse bestimmen. Die Ausschüsse leiten die Faktoren auf Grundlage gesammelter Daten ab und veröffentlichen diese in den Grundstücksmarktberichten oder separaten Informationsblättern. Die Bestimmung kann sich zudem auch aus Werten einschlägiger Fachliteratur oder aus eigenen Ableitungen und Erfahrungswerten des Sachverständigen ergeben. Überdies existieren auch Ableitungen aus privatwirtschaftlich organisierten Marktdatenportalen.

Mit § 35 Absatz 3 i.V.m. § 39 gibt die ImmoWertV in jedem Fall vor, dass es sich um objektspezifisch angepasste Sachwertfaktoren handeln muss. Das bedeutet, dass die Faktoren hinsichtlich ihrer Eignung für das Bewertungsobjekt überprüft und gegebenenfalls auch angepasst werden müssen. Derartigen Anpassungen können sich beispielsweise ergeben, wenn die zur Ableitung der Faktoren herangezogenen Daten relevant von den Eigenschaften des Bewertungsobjektes abweichen.

Insoweit wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale vorliegen, die nach ihrer Art oder ihrem Umfang eine erhebliche Abweichung vom (auf dem etwaigen Grundstücksmarkt) Üblichen darstellen, spricht man von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. Hierzu zählen auch Gegebenheiten, die erheblich von den Modellen oder Modellansätzen der verwendeten Marktdaten abweichen. Gemäß § 8 ImmoWertV zählen zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen insbesondere 

• besondere Ertragsverhältnisse,
• Baumängel und Bauschäden,
• bauliche Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind und zur alsbaldigen Freilegung anstehen,
• Bodenverunreinigungen,
• Bodenschätze und
• grundstücksbezogene Rechte und Belastungen.

Sie sind durch marktübliche Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Werden mehrere Wertermittlungsverfahren parallel angewendet, sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Absatz 3 ImmoWertV - wenn möglich - in allen Verfahren identisch anzusetzen.

Insbesondere im Sachwertverfahren ist zu beachten, dass vor allem hinsichtlich möglicher Bauschäden und Mängel und einer wirtschaftlichen Überalterung eine Berücksichtigung schon im Rahmen der Ermittlung der (alterswertgeminderten) Herstellungskosten stattgefunden haben kann. Zudem ist davon auszugehen, dass bei der Anwendung des Sachwertverfahrens aufgrund der herangezogenen "modellhaften" Normalherstellungskosten von 2010 (nach Anlage 6 ImmoWertV), die gestiegenen energetischen Anforderungen schon durch Anwendung des Baupreisindex berücksichtigt werden. Folglich sind besondere energetische Eigenschaften an dieser Stelle nicht mehr als boG anzusetzen, wenngleich erheblich überdurchschnittliche oder erheblich unterdurchschnittliche energetische Eigenschaften ansonsten als boG ansetzbar sind (vlg. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken; § 8 ImmoWertV IV Rn 186 - 187).

Entscheidend für einen Ansatz besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale ist ihr tatsächlicher Werteinfluss. Die Berücksichtigung ist nur in der Höhe zielführend, wie sie auch einen tatsächlichen Einfluss auf den Verkehrswert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr hat. So ist eine Wertminderung aufgrund baulicher Mängel und Schäden regelmäßig nicht deckungsgleich mit den für eine Beseitigung am Wertermittlungstichtag erforderlichen Kosten - zumal Instandsetzungen regelmäßig dazu führen können, dass nach der Instandsetzung ein höherer Standard vorliegt. Dieser höhere Standard stimmt möglicherweise nicht mehr mit der Einordnung der Normalherstellungskosten am Anfang der Berechnung überein. Das könnte mit einem Kostenansatz in voller Höhe nicht hinreichend berücksichtigt werden.